告别“低开高走” 2017楼市上演“鱼吃虾”?

发布时间:2017-01-05 15:59:05  来源:四川在线
编辑:姜必刚  

四川日报记者 文强  

几许茫然,几许冲动,几许无奈,几许被动……如果要用一句话来叙述2016年的成都楼市,或许,茫然、冲动、无奈、被动,这几个词语会一起涌向地产人的心头。但若让地产人选择一个词语来表达眼下的心境,或许不二之选当是“被动”——  

房价“被动”上涨,购房者“被动”买房,相关部门“被动”出台政策……刚刚过去的这一年,在去库存的总基调下,虽然不少三四线城市房产销售依然很难,但对于包括成都在内的“一线”和“准一线”城市来说,楼市从年初滞销的茫然,到销售火爆的冲动涨价,这种惊天式的“逆转”居然就发生在短短几个月之间。无奈之下,不少自住购房者“望房兴叹”,相关政府部门更是担心房价高涨带来的风险,于是,“限贷”“限购”等调控政策再次现身……  

进入2017年,调控政策会不会加码?现行政策会持续多久?成都房价是涨还是跌?购房者该不该买房?什么样的房子值得买?    

【市场】去年上半年买房 赚了  

“去年3月,我在城南买了一套房子,简直掐准了鼓点。”购房者张飞云告诉四川日报记者,他原本没打算买房,但是感觉到当时政府对“去库存”的支持力度很大,觉得是个机会,所以就下手购房,现在看来真是赚了一把。

“从2016年2月2日,央行将首套房首付降低至25%,最低可至20%的政策开始,去年上半年出台了多个针对楼市去库存的利好政策。”成都祥庸机构总经理曾令一说,比如3月25日四川省出台商改住细则,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地可经审批转型为商品住宅用地。5月18日,成都住房公积金管理委员会宣布了公积金新政。6月21日,成都市政府出台51条楼市促市政策,取消“7090”、降首付、鼓励农民购房、提高商品房预售门槛、不再新建保障性住房等。

“降低首付比例、营改增、提高公积金贷款额度等多重利好政策的叠加,成为去年楼市去库存的‘加速器’。”成都全心集团总裁李国峰说,据四川省统计局发布的信息显示,去年1-11月,全省房地产开发完成投资4918.8亿元,同比增长9.8%;商品房施工面积40704.9万平方米,增长5.6%;商品房竣工面积5550.4万平方米,增长61.2%,其中住宅竣工面积3669.1万平方米,增长53.4%;商品房销售面积8190.8万平方米,增长22.3%。  

“去年随着一线和部分二线城市楼市回暖,房价也在不断上涨,一度曾引起众多购房者恐慌。”知名地产策划人李绍华说,为了防止房价高涨带来的风险,去年国庆节前后,在中央的统一号令下,包括成都在内的20多个城市先后出台了调控政策,其实在那个阶段政府也很“被动”,从市场角度来说,没有哪一个政府愿意这样调控一个行业。而对购房者来说,把握好政策动向,掐准楼市节点购房,往往会得到不错的收益,而盲目跟风追涨就有可能被套牢。  

【房企】18宗并购案“鱼吃虾”  

一边是火焰,一边是冰山,2017年的楼市之路怎么走?虽然去年包括成都在内的很多城市房地产销售都比较理想,但不少房企因为市场竞争的加剧,不得不转型发展与兼并重组。去年成都楼市发生18宗企业并购案,也许能给市场一个参考答案。  

根据相关企业发布的信息,记者梳理发现:2016年1月29日万科发布公告称,将九江项目51%股权转让给华润,万科第五城项目由华润、万科合作操盘,从这一信息开始,到12月27日,成都东原房地产开发有限公司以5.43亿元收购远东川府置业(成都)有限公司100%股权(远雄红牌楼地王地块)程序的完成,成都楼市总共发生18宗并购案。  

具体包括,万科转让项目股权给华润;东原收购城东洪河片区81亩土地;中海并购中信地产,涉及成都中信城项目;融创收购天合房产旗下在建三个项目;奥园2亿元收购齐达“大东展”,更名为奥园广场;云南城投出资3.08亿元获得成都世纪城新国际会展中心有限公司51%的股份;首开股份发布“旭泰公司”的增资扩股议案,增资后首开持有“旭泰公司”51%股权、龙湖持有49%股权,双方合作操盘紫宸项目;东原收购远雄成都项目等18个项目。“从房企并购情况来看,基本上有几种情况:上市之间的项目合作;国有上市公司对优质项目的收购;外来企业在成都拿到高价地之后,无法继续运作被专业公司收购;部分对成都市场比较看好,通过与本地企业的项目合作抢占成都市场等。”李绍华说,如果说去年成都楼市并购只是一个开始的话,2017年将会上演更多的“鱼吃虾”案例,更多中小房企会因为资金、销售、专业、视野等原因被其他实力公司兼并重组。  

【人才】大型房企高管 这碗饭不好吃  

市场谋变,人事布局优先,从大型企业高层或者相关专业岗位的人士变化,可以管窥行业走势。  

对于各大房企来说,2016年绝对是“多事之秋”。记者在采访中了解到,从去年初绿地集团西南事业部成都公司副总经理黄志毅离职,到年底成都龙湖原总经理王光建升任龙湖集团副总裁、龙湖物业董事长,陈序平接任成都龙湖总经理为止,成都就有10多个营销策划总监及以上职位的公司高层易职。其中,离职的包括碧桂园四川区域总裁喻维选等。

“2016年最难招的就是销售策划总监或公司营销负责人,尤其是集团公司器重的具有复合型营销经验的高级管理人员。”一猎头公司负责人告诉四川日报记者,去年初由于很多公司对市场缺乏足够的信心,为了完成年度销售任务,到处“挖”高级营销人才,而且给出的待遇可以说是“前所未有”。

“虽然待遇高,但房产营销这碗饭不好吃。”一位数次换岗的某公司营销总监说,这类高收益岗位要求高、工作强度大、责任更大,不是谁都能干的事情,不仅需要专业的技能和视野,更要良好的体魄,对于长时间在这类岗位工作的人来说,这绝对是一个“体力活”。“当潮水退了,才知道谁没有穿内裤。”某猎头公司负责人说,通过一年的检验,那些曾经跳槽的高级营销管理人员,有的已经升职,有的还在原地踏步,有的甚至数次跳槽仍不能胜任。而面对2017年的楼市,房企营销人将面临更艰难的境地。  

【土地】防涨得太快 首推“熔断”  

回首去年的成都楼市,不仅房价涨得有点热,地价也几乎是逢拍必涨,有些区域的地块由于溢价率太高,不断出现“面粉贵过面包”的情形。为了遏制地价快速上涨的势头,去年底成都土地拍卖首次引入“熔断”机制,甚至对房价涨得离谱的城南兴隆湖周边地块出让,实行“三限”举措——限制销售价格、限制销售对象、限制新房转让年限。  

去年12月28日,成都市土地拍卖首次推行“熔断”机制,7宗土地走上拍卖台,居然有三宗土地被“熔断”。在次日举行的土地拍卖会上,兴隆湖周边9宗土地被推行“三限”举措,最终被一家有国资背景的企业一次性拿下。对此,一品牌开发商负责人在现场接受四川日报记者采访时说:“未来市场如何,还真不好说,但是要让开发企业持有资产,只租不售,这对于民营企业来说,压力非常大,风险也极高。”  

据相关资料显示,2016年成都共成交土地220多宗,总面积超过16000亩,全年成交楼面价超过万元的有5宗土地。成都保鑫投资以12140元/平方米拿下金牛金泉街道地块,成为目前成都楼市住宅项目的“单价地王”。而全年拿地面积总量前5名的分别是:万达2800多亩、成都天投1200多亩、恒大900多亩、万科550多亩、广汇410多亩。  

【展望】2017楼市 加速“分化”  

2016年,成都楼市属于典型的“低开高走”,导致国庆节期间出台“限购”政策。今年楼市走势又将如何?调控政策会不会加码?现行政策会持续多久?房价还会上涨还是下跌?今年还能不能买房?在哪里买比较合适?  

不久前,中央经济工作会议要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。“在中央对楼市的总体指导下,成都楼市今年会走向区域分化。”西南财经大学教授刘璐说,如果调控政策持续时间较长,分化会比较严重。从去年楼市整体表现来看,多数开发商都不存在资金问题,所以说房价下降的可能性几乎没有,但是成交量会下降。对于拿地成本较高、资金压力大的来说,不排除打折促销快速回收资金。当然,去年一些高地价项目也会在今年陆续上市,由于成本等诸多因素的影响,定价也不会很低,这样会倒逼同区域内低价项目的销售走量。  

“除成都之外,四川二三线城市去库存的压力依然很严重,不仅不会限购,各地政府还会有针对性地出台扶持政策,鼓励买房。”成都健鹰地产总经理杨健鹰认为,成都楼市限购政策会持续相当长的时间,除非房价出现较大幅度的下跌,但预计今年上半年成都房价将会维持平稳。至于绵阳、德阳、泸州、自贡等各个二三线城市,“去库存”依然是主旋律。  

“建议刚需和改善型购房者,把握好时机下手,以免将来又后悔。”锐理数据战略中心总经理郭洁说,未来成都持续出台收紧房政的可能性不大,从数据上来看,成都楼市已趋平稳,且还有往下冲的势头,再继续加码的可能性不大。

【机构看市】

1、高新南区、天府新区直管区的调控不会放松?  

锐理机构:城南板块限购,主要还是因为此前房价上涨太快,变成了带动全城上涨的主要板块,而过热的市场表现也正是政策所要遏制的。随着政策对于城南的限制,成都房地产的价格就会被限制住。所以,城南作为一个核心区域,对其调控短期内不会取消。  

限贷条款会否放松?  

锐理机构:城南作为成都的发展中心,经过此次调控,达到了预期,预计在2017年年中或三季度,在不影响大局发展的前提下,对于区域内自住购房者 (如上班族等),可能会有政策倾斜,如贷款方面会有放松的可能,不过执行度还要看市场的反馈。  

改善市场会否再有政策变化?  

锐理机构:2016年以来,改善市场的火热有目共睹,不少业内人士也表示,在政策影响和市场的高度聚焦下,未来改善市场或将延续热度。而从成都市场的调控政策来看,除对于高新南区和天府新区在二套房首付方面有高达7成首付的要求外,成都其他区域要求首付4成,相对于此前最高6成或其他城市来看,不少业内人士认为政策还留有一定空间。

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