买商铺 别买到无效空间

发布时间:2016-07-28 11:22:15  来源:四川日报
编辑:姜必刚  

四川日报记者 姜必刚

在成都南三环外和硕东街,酷爱美食的程彬开了一家串串香,名字很草根,味道也不错,价格颇温柔,客人挺认可,几乎每天都宾客盈门——按照常理,他应该很赚钱,然而开业三个月来,除去装修和厨卫设备等固定成本,仅就日常收支流水来看,他都要亏钱,原因何在?

程彬坦言,亏钱的原因在于商铺总租金太高!此话怎讲?原来他所租商铺总面积约250平方米,却分成三层,除了地面一层,还有地下和二楼各一层。三层平摊月租金约200元/平方米,看起来并不高,但总租金却高达5万元/月。更关键的是,由于顾客就餐不想爬楼梯,地下一层和二楼的使用效率大大降低,真正有效使用的经营空间仅是一楼及店前露天区域。如果把总租金单独折算成一楼的租金,每平方米的月租金居然高达600多元,远远高于同区域同类口岸的租金,这便是程彬要亏钱的原因。

当初在装修时,想到顾客就餐不想上下楼的习惯,程彬就把地下一层设计成厨房和卫生间,把一楼和二楼设计成就餐区摆放桌椅,心想这样可以更好地利用整个商铺的空间。结果投入使用后他才发现,这样的设计并不适用,厨卫排水不仅易堵塞,而且还不得不增加两个服务员,每月仅人工成本就要因此增加5000多元。为什么?因为厨房设在地下一层,从厨房给客人端菜送菜上下楼,服务员几乎要增加两倍的距离,自然得增加人手。即便如此,客人来就餐也不想上二楼。而在室外摆放桌椅,经常要受到城管的制止。

其实,这种中看不中用的铺面,在很多城市都存在。很多大型城市综合体的所谓“街区”、“内街”、“格子铺”、“子母铺”等都存在这样的问题,要么地下和楼上的空间使用效率不高,要么大卖场经营不善而关门,小业主往往就欲哭无泪。所以,普通老百姓在投资商铺时,一定要分析客流动向——假如你是顾客,你能不能很顺便地走进这样的店铺来消费?如果不能有效吸引顾客,那么这种商铺的使用效率与价值高不高?你是否值得去投资?

对于普通中小投资者来说,如果你自身没有雄厚的经营实力,对大型城市综合体等又没有专业的了解和判断,那么投资商铺不妨选择临街商铺。即便如此,除了对比商铺价格这一显性因素外,还要看项目周边的居住人群多不多,以及这一项目本身的住宅商铺比例大小——商铺越多,投资价值相对越低。对于一楼商铺来说,层高越高,价值相对越大,如果能达到6米,意味着可以隔一层装修成两层来用。但同时,一楼层高越高,二楼的投资价值相对又要受影响。总之,投资投资商铺,地段、区域、消费人群、商铺价格、开间大小、层高、内部结构等都得考察,这些因素一个都不能少! 

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